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Financiamiento de préstamos para construcción

Es probable que un préstamo de construcción le sea útil si está construyendo una casa usted mismo como contratista general o trabajando con un constructor personalizado. La mayoría de los préstamos para la construcción de viviendas nuevas proporcionan fondos a corto plazo diseñados para ayudarlo a atravesar la etapa de construcción de su proyecto (seis a 12 meses) seguido de una conversión en un préstamo permanente a largo plazo de 30 o 15 años. Algunas características clave a tener en cuenta de antemano incluyen:

Fuentes: Los préstamos para la construcción de viviendas nuevas son un nicho especializado en la industria de préstamos y no están tan disponibles como las hipotecas estándar. Su mejor opción es comprar entre los bancos de ahorro y las instituciones de ahorro, aunque algunas instituciones bancarias anuncian en Internet y vale la pena echarles un vistazo.

Cronograma de pagos: Puede esperar un cronograma de pagos de fondos en cualquier contrato de préstamo. Aunque siempre es negociable, un cronograma típico podría proporcionar un desembolso inicial del 15 por ciento del monto total del préstamo para la preparación del sitio y la etapa de fundación; un segundo sorteo de otro 15 por ciento a 20 por ciento para el enmarcado, y sorteos desembolsos adicionales durante los meses restantes para el trabajo de plomería, sistema eléctrico, carpintería interior, instalación de electrodomésticos, etc. Antes de hacer cada desembolso, el banco enviará un inspector del sitio para informar sobre el progreso del trabajo y determinar si cumple con los códigos y reglamentos locales de construcción.

Pagos iniciales: La mayoría de los bancos que ofrecen financiamiento para la construcción desean ver pagos iniciales sustanciales por adelantado, generalmente al menos del 20 al 25 por ciento. Digamos que planea construir una casa que se valorará en $ 400,000 al finalizar en un terreno que ya posee. Un banco comercial local podría ofrecerle un préstamo de $ 300,000 a nueve meses para construir la casa, calculando $ 100,000 como el valor del terreno, y solicitar un pago inicial de $ 80,000 (20 por ciento) basado en la evaluación proyectada al finalizar. Al final del período de construcción, terminaría con un préstamo permanente de $ 300,000. (Cantidades expresadas en US$).

Tasas de interés: En general, el segmento a corto plazo del período de construcción del paquete de financiamiento tendrá una tasa de interés «prime plus». Si la tasa principal de préstamos bancarios a corto plazo es del 3 por ciento, el préstamo del período de construcción podría establecerse en 4,25 por ciento a 4,5 por ciento. La porción permanente del paquete de 30 o 15 años generalmente estará cerca de la tasa vigente para las hipotecas regulares, digamos del 4.25 por ciento al 4.5 por ciento en un préstamo fijo de 30 años. Las tasas pueden ser significativamente más bajas para las opciones de tasa ajustable, como un ARM «5/1» popular donde la tasa se fija durante los primeros cinco años del préstamo, pero puede variar cada año a partir de entonces, generalmente dentro de un rango preespecificado. (Tasas de interés referenciales de USA, usadas para expresar el concepto que es válido para todo mercado).

Financiamiento puente

Los llamados préstamos «puente» también pueden ser herramientas importantes para usted. Estos financiamientos a corto plazo (de seis a nueve meses) están diseñados para superar un aprieto temporal, como cuando construye una casa nueva pero aún no ha vendido su casa actual y no tiene todo el efectivo que necesita .

El prestamista, que puede ser un banco local que acuerda adelantarle dinero utilizando el capital que tiene en su casa actual como garantía.

Digamos que tiene un déficit de $ 50,000 en un pago inicial necesario para comprar su nueva casa. Su casa actual está en venta, pero aún no tiene un comprador. Sin embargo, tiene $ 250,000 en valor neto neto de la vivienda en su casa actual y solo una pequeña primera hipoteca. Un prestamista podría adelantarle los $ 50,000 que necesita, ya sea colocando una segunda hipoteca en su casa actual o pagando la hipoteca existente y tomando una primera posición de gravamen, bien asegurada por su capital restante. Una vez que se vende su casa, parte de los ingresos pagan el préstamo puente. (Cantidades expresadas en US$).

Tenga en cuenta que los préstamos puente son estrictamente a corto plazo y las cosas se ponen difíciles si su casa actual no se vende dentro del período de tiempo contratado. Los préstamos puente también tienen tasas más altas que las hipotecas regulares.

Financiamiento de constructores

La mayoría de los constructores grandes y medianos tienen relaciones de afiliación con compañías hipotecarias externas. Esto permite a los constructores ofrecer un menú de opciones de financiamiento a compradores calificados.

Como regla general, la financiación del constructor puede reducir el tiempo necesario para proceder desde la solicitud hasta la liquidación, ya que todo el proceso está esencialmente bajo el control del constructor. También puede darle una ligera ventaja en la aprobación de su solicitud de financiamiento y ahorrar dinero en el conjunto total de incentivos que se le ofrecen (en la casa combinada con los costos de la hipoteca y el cierre).

Extracto de un artículo de Ken Harney.

Desde: newhomesource.com